【转】竭力救楼市是把债务风险转给投资者

yththt

【转一篇易宪容的文章】竭力救楼市是把债务风险转给投资者
http://yixianrongblog.blog.sohu.com/308449817.html

    可以说，地方政府救楼市无所不用其极，甚至于把住房公积金贷款也作为其救楼市之工具了。地方政府为何希望通过各种少许优惠政策把各类住房投资者赶尽杀绝地推入高房价的火坑？就在于把当前房地产市场的债务风险转稼给住房投资者。因为，就目前中国房地产市场的情况来看，尤其是一线城市，在高房价下，能够有支付能力进入住房市场的购房者，除了住房的投资者之外，真正的住房消费者早就被过高的房价拒绝在千里之外。目前所谓改善性住房需求同样是为了投资而来，而不是真正的住房消费需求，制造这个概念出来只不过是为了冠冕堂皇地来享受各种住房优惠政策而已。
    比如，当前北京的房价，五环之外为3万以上，四环之内8万以上，试想，这样一种房价水平，如果不是购买之后是为了更高的价格卖出，是为了投资，那么以一般的住房消费者有支付能力来购买吗？住房消费者有能力进入市场吗？根本就不可能。因为，这种房价对他们是天方夜潭。
    既然当前的不少城市的住房尤其是一线的住房是为了投资者而来，当然这些投资者是否进入住房市场，并非看房价的高低，因为投资者实际上对房价的高低是不敏感的，而是看他们购买的住房之后是不是能够以更的价格卖出。如果他们购买之后能够以更的价格卖出，房价在8万以上对他们是不重要的。他们同样会进入市场购买。尤其是这些住房投资者在购买住房可以享受各种优惠条件，更是其乐无穷。
    对于各种购买住房的优惠条件，无论是信贷利率优惠还是首付优惠，实际上对他们的投资者成本影响并不大，只不过是降低了他们进入市场门槛，提高了他们融资杠杆率，即同一价格卖出时，多赚少许的钱而已。但是对于这些住房投资者来说，仍然在于住房的价格还会持续上涨，住房投资者购买住房之后能够以更高的价格卖出。如果这一点不成立，其他方面应该是微不足道了。
    现在的问题是，飚升上涨了10多年的全国房价还能够持续涨下去吗？这就得主要看两个方面。一个方面是由于房价的快速飚升所导致房地产的暴利，一定会导致住房市场的供给严重过剩。无论哪个城市都是如此。因为，只要住房市场存在暴利，一定会驱使各种资源涌向房地产市场，让更多供给出来。更何况这种住房供给快速增长最有利的是地方政府土地财政。所以，高房价导致住房供给快速增长最后直到严重过剩是必然。在住房市场出现严重过剩的情况下，住房必然出现周期性调整及房价下跌。只有房价下跌，住房的投资需求立即会消失得无影无踪。接最后一棒的住房投资者想把手中的住房卖出去是相当困难的。这时，高房价的房地产市场是不可持续的。
    二是就当前中国城市人口的结构及人口的特定性为看，城市年青人口在2015年已经出现了拐点，即城市年青人口越来越少。不少认为，城市年青人口的减少可以让农村人口进城来补充，但是实际上即使农村人口可以进城，但是他们根本就没有支付能力来接手投资性住房产品。城市年青人口出现拐点，城市住房需求开始下降，住房供给更是严重。还有，当前城市人口的特性是以独生子女为主，不是独生子女的家庭很少。而这些独生子女家庭多以持有多套住房，一旦家庭中的老人离去，手中的住房都得找机会出手。要让他们来接手当前高房价下的投资性住房同样是不可能的。
    所以，就当前国内住房市场的情况来看，特别是一线城市，基本上是住房的投资者（因为即使只是购买一套住房都可用投资投机，更何况持有多套住房。如果住房不能够投资或以更高的价格卖出，所谓的改善性住房需求这个概念很快就会消失。因为，没有一个居民在自己根本没有支付能力的情况下会进入住房市场购买住房来改善所谓住房条件的）。这些住房投资者进入住房市场，看上去是可享受各种购买住房的优惠条件，但是面对着接高房价最后一棒的巨大风险。
    同时，也是地方政府把房地产市场债务风险转稼到这些投资者手上。因为，就目前中国住房市场的情况来看，二大基本特征十分明显。一就是高房价，不少城市的住房价格经过持续10多年上涨而从来没有出现过象样的周期性调整，房价岂不能顶在天花板上？二是住房市场供给严重过剩而让房地产企业及地方政府债务风险巨大。如果这些债务风险不转稼出去，或是大片的房地产市场破产倒闭，企业危机金融危机爆发；或是地方政府土地财政破产，地方政府的融资平台破产。而地方政府采取少许的优惠条件让住房投资者进入市场，那么房地产市场的这些债务风险就可以转稼给投资者来承担。只要这些高价房能够卖出去，只要当前严重的住房过剩消化，房地产市场债务风险转稼了，未来洪水滔天，政府当然不会再管了。这就是为何地方要竭力采取各种方式来救楼市的根本所在。国内住房投资者看清楚了这点吗？

我认为国家的这一系列政策可以使自住和改善住房得到满足，易宪容这篇文章的出发点是楼市在调整之后出现大跌，将会给买房者的资产造成缩水，但我认为这种大跌一般是不会出现的。兼听则明，和大家分享。

yththt

我赞同他的观点是1房地产的暴利致住房市场的供给严重过剩2高房价下人群的消费能力，这两点决定了房价不会有太大的涨幅。
但考虑房价缩水，我认为房子也不会有太大的波动。已销售楼盘房地产商已完成的资金变现，购买买房子的人短期内还保留着增值的思想，在一般情况下他们不会贱卖自己的财产变现，导致财富缩水。

mikewolf13

中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容，则因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“上海房价应该降50%，北京房价应该下降30%”而为人所知。
　　“大家不要担心。”2005年下半年易宪容说，“最多3年，老百姓就能买得起房子了。”
　　至今，基本每年都会有看跌楼市的观点出自易宪容之口。比如，2009年8月楼市疯狂之际，易宪容说，除非中国楼市跑到地球之外，否则出现全面的周期性调整是不可阻挡的必然。
　　2011年和2012年时，他又几次重申，国内房价下降是必然的趋势，并未改变。易宪容在2012年11月时再次声称，天也挡不住房价降下来。



易宪容从2005年开始看空楼市   迄今已经有十年的历史    你宁愿相信一个预测错了十年的易宪容     却不肯相信预测对了十年的任大炮    这究竟是什么原因？

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-20 13:03
我赞同他的观点是1房地产的暴利致住房市场的供给严重过剩2高房价下人群的消费能力，这两点决定了房价不会有 ...

看易宪容   还不如看牛刀    牛刀卖书已经挣了不少钱    买下了当地的豪宅  比易宪容成功多了


详情见此贴http://www.ytbbs.com/thread-5435457-1-1.html


预测楼市   没有良心之说   只有对错之分   只要参杂了感情色彩   不免会影响到自己的判断力

yththt

mikewolf13 发表于 2015-4-20 23:53
中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容，则因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“ ...

    兼听则明啊。
   前几年时间房价涨的离谱，我也感觉到房地产的泡沫的存在， 2012年我引用了牛刀的一篇文章“中国房价一定要降”提示大家房地产泡沫的存在，但中国人这种跟风而上的特点（现在股市又是如此），加上4W亿的经济刺激，直到2014年大家对房地产的投资才有所惊醒，需求逐渐理性。不得不说2013年到2014年买房的人，是这些人接了击鼓传花游戏的最后一棒。有不少在2013年销售的楼盘比周边现在在售的楼盘价格还要高，为什么？只是配套的原因吗？
   易宪容是一线城市的，我们是三线城市的，一线城市的经济特点应该比三线城市经历的更早一些。

   任大炮是干嘛的？搞房地产开发的。他和房价有直接的利益关系，有直接利益关系的人的话在法庭上都是不予采信的，我为什么还要信他？他不自吹自擂，他不忽悠，房子怎么能卖出去？他只不过是赌了一把赌对了，占了国家政策的便宜。你看看现在的房价走势如何？就是任大炮现在放炮放导弹，房价也不可能上去了。现在是老百姓投资更加理性，靠忽悠是不行了。

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-21 10:14
兼听则明啊。
   前几年时间房价涨的离谱，我也感觉到房地产的泡沫的存在， 2012年我引用了牛刀的一 ...

牛刀看空房价有十年了    错了十年   这还不够？人家牛刀这十年卖书赚的满盆钵满   买的豪宅住着   

任志强对了十年    你不信   非要信错了十年的牛刀   谢国忠   和易宪容    任大炮已经退休  不需要卖房了   请看看他现在的言论


我以前说的很清楚了    房地产已经分化   高新区  牟平区 和莱山区的局部存在较大的风险   芝罘区福山区是最稳定的区域



你非要说房价跌了   那么请问   芝罘区有几个楼盘的下跌了？    回答这个问题之前    请搞清楚   均价    起价和实际销售价格之间的区别   多层  小高层  高层的价格区别