大胆预测：学区房的价格必将会出现回落

zyx2008

最近需要给小孩落户，调研了学区房的资料，判断学区房价格必将会出现回落。
发现我注定将成为接盘侠。

17年~18年学区房猛增的原因：《细则》17年初出台需要提前落户，导致两届需要上学的学生需要买房，需求量翻倍，而供给并未出现变化，还是一届毕业生腾出房源。导致需远大于求，所以猛涨。
18~20年顶部徘徊，先涨后降，因为上一波的猛涨趋势的持续，卖方开始增加（价格翻倍资产变现），继而出现供需短暂平衡，买房人都会进行提前买房，后续需求相对降低。
21~22年价格稳步下降，卖房人最后的脱手时间，买房人开始减少（能买的会早买，同时买房人趋于年轻化，家里的孩子才2、3岁，资产相对少，很少有结婚第一套房是学区的），供给继续保持，因为卖方的预期在很难出现价格大跌。
22年之后价格继续下跌：政策的影响消失，对应一届学生上学一届学生毕业，供需达到平衡，价格会加快回落（但也比17年初的高，还是因为预期）。
以上分析建立在没有增量房入场和政策没有变动的情况下。
风险提示：中海芝罘里预计21年交房468套，落户时间会在21或者22年，会导致存量房的需求大减，房价会进一步下降。（中海芝罘里会有人买均价28000元的房子不是因为学区吗？）
附件1：《细则》规定的入学时间与落户时间关系；
附件2：国粹小学部分学区房价走势和成交数据
附件3：葡萄山南路房价走势和成交数据
可以通过上面的附件验证我的结论，更多干货内容可以私信找我。

我爱小羊

有几个缺陷， 未考虑基本面，纯技术面
1）房地产大趋势
2）政策面，一中高中新校区，四区统考，公民同招等等
3）不考虑五年限购，你今年孩子上学，依然可以去买一中的，强上小学，总要在附近的小学给你分配一个学校

zyx2008

我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:03
有几个缺陷， 未考虑基本面，纯技术面
1）房地产大趋势
2）政策面，一中高中新校区，四区统考，公民同招 ...

1、房产大趋势与学区房关系不大，学区房的价值在学区而不是居住。
2、政策短时间很难落地，毕竟已经17年的政策都规定到27年了，政策短期把现在的供需矛盾的问题解决了。
3、是可以买初中学区的，但是都是买学区钱差不多。（另外让孩子不在这上小学而初中入学周围环境会陌生）
分配的学校是奇山小学，绝大部分是升奇山中学的。
以上是个人理解

我爱小羊

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:09
1、房产大趋势与学区房关系不大，学区房的价值在学区而不是居住。
2、政策短时间很难落地，毕竟已经17年 ...

1 趋势有很大关系，上涨起于学区也终于学区
2 可以看到的落地这2个 一中高中和四区统考，目的很明确的弱化了芝罘中学 ，公民同招虽然还没公布，但是芝罘区所有私立现在全部卡住了，已经跟实施无区别，后面最怕是多校划片，比如把1 10和奇山划在一起
3 你去跟中介交流下，强买房，据说潇湘和南山路貌似还是可以的

zyx2008

我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:13
1 趋势有很大关系，上涨起于学区也终于学区
2 可以看到的落地这2个 一中高中和四区统考，目的很明确的弱 ...

1、你说的第一点，趋势我看不明白。
2、这点我不了解，因为我也只调研了一个月。
3、我家小孩今年落户即可，我只考虑葡萄山和芝罘中学

zyx2008

我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:13
1 趋势有很大关系，上涨起于学区也终于学区
2 可以看到的落地这2个 一中高中和四区统考，目的很明确的弱 ...

第二点：四年后全市统一录取分数线的问题。之前芝罘区前1000上一中，现在需要四区（芝罘、莱山、高新、牟平）前1000，查了下19年中考数据全市前1000芝罘区占600多。这个优势还是很大，学区房的意义还是存在，但有削弱。

理论上其他三区到一中有400人，但是另外考虑到离家远近的问题还有各自区都有好一些的高中，人数也会减少。

Richmanク

我有个问题，关于一中学区房上学。有没有规定房证满几年才可以上的。比如买了中海芝罘里，可能22年才能交付办证。。。

zyx2008

Richmanク 发表于 2020-6-25 09:06
我有个问题，关于一中学区房上学。有没有规定房证满几年才可以上的。比如买了中海芝罘里，可能22年才能交付 ...

有啊，看我发的图片中有一张是上学时间与落户时间的对应关系，你可以看下。
如果看不懂，告诉我你家小孩什么哪一年上小学或者初中。

zyx2008

Richmanク 发表于 2020-6-25 09:06
我有个问题，关于一中学区房上学。有没有规定房证满几年才可以上的。比如买了中海芝罘里，可能22年才能交付 ...

没有房证时间的规定。只有落户时间的限制，没有不动产证是落不了户的，通常情况是交房了之后就可以办证了（也看开发商，东山名郡有部分就是没有证）。